전월세전환율 쉽게 정리(전세재계약 월세 계산법)

전월세전환율 쉽게 정리!(전세재계약 월세 계산법)

전세에서 월세로 이동하는 추세

오늘은 전월세전환율 쉽게 정리(전세재계약 월세계산법)에 대해서 알아보겠습니다.

 

얼마전 기사를 살펴보면 2023년 들어서 임대차계약에서 월세 비중이 50%를 넘어섰다.

 

이건 통계를 작성한 2010년 이후에 처음이다.

 

서울이 특히 월세 비중이 높았는데 이는 전세가격이 오른 영향으로 보인다.

 

또한, 최근에 깡통전세가 많이 나오고 있고 대출금리가 내려가고 있지 않다보니 물가상승률과 대출금리면에서 월세 계약의 매력이 부각되었다 할 수 있다.

전월세전환율 개념

요즘에는 금리가 계속해서 상승함에 따라 전세에서 월세로의 전환이 늘고 있다.

 

전세에서 월세로 일부를 전환하는 경우, 비슷한 실거래가를 찾기 어려울 수 있다.

 

이런 상황에서는 '전월세전환율'을 활용하여 적정한 가격을 계산해보아야 한다.

 

전월세전환율은 말 그대로 전세에서 월세로 전환할 때 적용하는 비율을 의미한다.

 

현재 주택임대차보호법에 따르면 '한국은행 기준금리(현재 3.5%)에 대통령으로 정해진 이율(현재 2.0%)을 더한 것이 상한선이며, 현재는 총 5.5%이다.

 

따라서 전세에서 월세로 전환할 때는 전월세전환율을 보증금에 곱한 후 12개월로 나누면 적절한 월세를 계산할 수 있다.

전월세전환율 계산해보자

전세보증금 10억 → 보증금 5억 넣고 월세로 돌릴 때

 

임차인은 임대인에게 5억원의 보증금을 반환받게 되고 이제 월세를 계산해서 상한선이 얼마인지 알아야 하는데,

5억 X 5.5% / 12개월 = 2,291,666원이 나온다.

 

229만 1천원 이하로 월세를 내면 되는 것이다.

5.5%가 어디서 나왔냐면 한국은행 기준금리 3.5% + 2% = 5.5%

 

한번 더 예를 들어보면,

 

전세보증금 3억 → 보증금 1억 월세로 전환할 때

 

마찬가지로 나머지 보증금 2억원 임차인에게 반환이되고 이제 중요한것은 월세가 얼마나 되어야 하는지인데,

2억 X 5.5% / 12개월 = 916,666원

 

반환 보증금이 2억원이고 현재 한국은행 기준금리가 3.5%인데 여기에 2%를 더하면 5.5%가 되고 이걸 12개월로 나누면 916,000원이 된다.

 

즉 916,666원 이하로 월세를 내면 된다는 것

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1.전세전환율 유의할 부분 

전세를 월세로 임대인이나 임차인 일방의 의사만으로 전환은 할 수 없다.

 

전세계약에서 계약갱신청구권이 임대인과 임차인 모두 동의해야 가능한 것과 동일하다.

 

마찬가지로 전월세전환 또한 양측이 동의를 해야만 가능한 계약임을 고려해야 한다.

 

또한 법정한도 보다 낮게 전환율을 적용할 수는 있으나 법정 한도를 넘어서는 요율을 적용할 수 없다.

 

위에서 말한것 처럼 현재 기준 5.5%가 상한선인데 이보다 낮게 전월세전환율 적용은 아무런 문제가 없는데 이를 초과하면 위법이다.

2.전월세전환율 유의할 부분 

전월세전환율이 모든 주택과 지역에 동일하게 적용되는게 아니다.

 

즉, 위에서 말한 상한율 5.5%가 전국 어느 주택에 적용되는게 아니라는 의미이다.

 

전월세전환율은 부동산원에서 매달 집계해서 내놓고 있는데 지역내 동급 주택을 비교해서 산정된다.

 

지역별, 주택 유형이 아파트냐 빌라냐, 다세대냐 단독주택이냐에 따라 달라진다는 의미이다.

 

아래 부동산계산기 링크를 통해서 확인하면 간단하게 확인 할 수 있다.

 

★부동산 전월세전환율 계산기

부동산 빅데이터, 부동산114